上周，上海拍出了全国单价新地王，楼面地价超20万元/㎡。
而这，距离上海上一次刷新全国单价地王，刚刚过去5个月时间。
不仅仅是上海，全国多座热点一线、二线城市，今年均已经诞生单价地王，并且有的城市地王在今年已经被连续刷新。
每当看到其它城市诞生地王的时候，西安的朋友就会问：西安何时能诞生地王呢？
01
超20万元/㎡，全国单价地王诞生
上海上一周成交的这宗全国单价地王，位于上海徐汇衡复风貌区，原址是上海交通大学的博学楼宾馆，是一宗土地出让面积4705.49平方米、规划建筑面积6117.14平方米、容积率仅1.3、限高15米的小幅低密地块。
祺祥旺宇、招商蛇口&徐房联合体、中海3家竞买人参与了这块土地的竞买，经过28轮竞价，最终被上海祺祥旺宇置业有限公司以12.25亿元的价格收入囊中，溢价率22.38%，楼面地价20.026万元/平方米。
这个楼面地价，刷新了上海静投今年2月份摘得的静安寺C050101单元095-7地块16.23万元/平方米的成交楼面价，成为全国单价新地王！
这块MINI地块之所以能够拍出如此高的楼面地价，除了与其所处的徐汇区域价值、资源有关之外，更重要的是与其低容、稀缺性有关。
其1.3的容积率不仅是风貌别墅地块，也是该区域十年以来首宗新增住宅用地！
而拿下这块地的祺祥旺宇，是今年1月份刚刚注册成立的一家公司，由叶舒祺100%持股。
叶舒祺之父则为“汽车模具大王”屹丰模具（集团）有限公司董事长叶华彪。
屹丰集团是一家专注于乘用车车身覆盖件模具、检具的设计制造及零部件生产焊接的企业，客户涵盖上海大众、通用、奔驰、宝马等车企，并出口至法国雷诺、意大利法拉利，在全国10多个城市都有制造基地。
也就是说，干汽配的拿下了全国单价地王！
实际上，在这两年，传统制造业企业跨行业大举拿地的不在少数，南通亚伦、伟星、得力这两年在全国都有拿地。
2024年，伟星集团旗下的支柱产业之一伟星房产耗资52亿元在全国拿地，拿地金额位居中国房企第52位，在民营房企中拿地金额排名第五。今年2月份，伟星地产又以5.1亿元的价格竞得合肥市包河区BH202401号地块，楼面价高达21494元/平方米，刷新了包河区的楼面价纪录。
做文具的得力，今年2月份击败中海、华润等知名实力房企，最终以14.21亿元总价摘得宁波鄞州区地块，成交楼面价26316元/平方米，溢价率达27.89%。3月份，又以4.58亿元的总价竞得宁海桃源街道地块，楼面价6480元/平方米，溢价率0.93%。
南通亚伦，则在2023年的时候就已经进驻西安，摇中高新CID一宗地。
这些企业跨行业布局地产，一方面与土地市场迎来优质地块抄底机会有关，另一方面也与这些企业拥有产业基础、现金流之下实现多元布局有关。
前些年的时候，西安其实也有一些本地其它行业的企业跨行进入房地产，例如：做火锅的竹园村，做服装的班博、伟志，做制药的利君……
这种跨行业进军地产开发，并不稀奇。
02
8座城市单价地王今年已刷新
地王，分为单价地王和总价地王。
总价地王，除了与地块所处的位置有关之外，更重要的是与地块的体量有关，体量足够大就能够支撑起其成为总价地王。
单价地王，才是对于地块价值真正的体现，也是楼市的风向标所在。
今年以来，全国已经有北京、上海、杭州、成都、深圳、苏州、济南、郑州等8座城市的单价地王被刷新！
其中，上海、成都分别两次刷新单价地王，杭州今年则三次刷新单价地王。
建发、中海、绿城，则是竞拍地王最猛的房企。
地产房剑所统计的全国30城单价地王显示，上海的单价地王已经进入“20万+”，北京进入“10万+”，杭州、深圳、广州、苏州、厦门、天津的单价地王则在“5万+”。
从这些城市单价地王诞生时间来看，有一半依然停留在2021年及之前，时间最久的是温州单价地王，2010年诞生，如今已经保持了15年时间。
2024年，除了上海、成都、杭州这几座城市的单价地王曾经被刷新之外，厦门、青岛、宁波、合肥、无锡、三亚、长沙的单价地王，都是在2024年诞生。
也就是说，2024年以来全国30城中已经有15座城市的单价地王被刷新！
从这些地王在城市中所处的位置来看，有两个特点：一个是地处城市核心区的低密稀缺地块，最典型的就是上海的地王；一个是地处城市商务聚集区，例如成都的金融城。
城市核心的低密地块卖的就是一个稀缺，商务聚集区的住宅地块最大的看点是产业、资金、配套的支撑。
03
西安距离单价地王诞生还有多久？
接下来，我们来看一下西安。
西安目前的单价地王，是曲江大明宫置业2021年2月份以“总地价21.5亿元+无偿移交基础教育设施建设面积16.8万平方米”拍下的曲江雁翔路板块116.892亩、容积率1.5-2.0的地块，综合土地成本楼面地价高达25342元/㎡。
这一单价地王已经保持了4年半时间，但截止目前这块地尚未开发。
2021年上半年，可以说是西安土地市场最火爆的时刻。除了诞生西安单价地王之外，浐灞、沣西新城、泾河新城、秦汉新城、西咸能金区、蓝田、高陵等区域的区域单价地王，均是在这一年诞生的，并且一直保持到现在。
2022年，高新、长安的单价地王被刷新。
2022年之后，西安各大板块中单价地王被刷新的仅有港务。港务凭借的是奥体板块住宅用地的稀缺性、优质教育资源对价值的拉升，以及供地节奏的控制，奥体板块供应的地块楼面地价越来越高，单价地王不断被刷新。
不过，奥体板块的住宅用地已经卖完了，接下来很多年港务的单价地王可能很难被刷新了。
西安目前楼面地价超过2万元/㎡的地块仅有2宗，并且均位于曲江雁翔路板块。
西安楼面地价超过1.5万元/㎡的地块共计有11宗，这11宗地有9宗诞生在2023年之前，另外2宗是2023年5月万众在曲江摘得的地块（九曲松间项目）、招商蛇口2023年12月在高新CID摘得的地块（招商雲墨项目）。
从目前来讲，西安要想诞生楼面地价1.5万元/㎡以上的地块都已经比较难，2万元/㎡以上的地块就更少了，能够超过单价地王2.5万元/㎡以上的地块更是难上加难。
因此，当我们在羡慕其它城市单价地王不断被刷新的时候，西安的单价地王纪录预计还会保持很多年。
西安之所以短期内很难刷新单价地王，一方面与2020年、2021年的时候土地市场用力过猛有关，另一方面也与真正具备地王潜力的超级优质地块少有关。
在西安目前待供应的地块中，具备冲刺高价地的是雁翔路板块曲江第一学校旁70亩地块。
之所以说这块地的楼面地价可能会比较高，主要是由于其容积率比较低，仅有1-1.2，并且建筑限高13.5米。
还有一块地值得关注，那就是位于高新核心区高新医院东侧的一宗地，这块地紫薇地产已经储备多年，目前则转给了德方长安，接下来就要看这块地的具体出让方式了，如果公开挂牌，可能会诞生高价地。
曲江的核心区，其实还有一块“宝地”没有开发建设，那就是钻石半岛旁的那块地。
当然，这只是我们所知道的信息，也许还有更多的信息我们不知道。欢迎大家爆料！
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